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任何風吹草動都會引發(fā)市場波動。

8月12日，有市場消息稱中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(以下簡稱“中基協(xié)”)已口頭通知私募基金公司，協(xié)會將不再接受投資房地產(chǎn)項目基金的登記備案，已提出申請的將被駁回，既有基金不受影響。消息一出，市場嘩然。

對于這一消息，中國房地產(chǎn)報記者致電中基協(xié)求證，得到的回應是;“目前協(xié)會沒有發(fā)布相關(guān)文件，房地產(chǎn)私募基金還是按要求提交相關(guān)資料，具體審核意見參考‘4號文’規(guī)定。”

“現(xiàn)在行業(yè)不好做，房地產(chǎn)私募基金基本都停了，政策上也不支持，至于目前暫停備案我們沒有接到通知，但各種封堵是事實。”某私募基金公司一位經(jīng)理對記者說。

“從目前市場反饋看，房地產(chǎn)私募基金備案審查的確在收緊，基本周期都在一個月以上，通不過的概率也在增大;有部分房地產(chǎn)背景的私募基金已被停掉。”一位不愿署名的私募界人士透露，但仍有審核通過的，現(xiàn)在要求是嚴格規(guī)范操作。

房地產(chǎn)私募基金收緊在數(shù)據(jù)上也得到了印證。

清科研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年中國私募股權(quán)投資市場共新募集1941只基金，數(shù)量同比上升58.2%;披露募集金額的1940只基金共募得4547.74億元人民幣，同比上升6.9%。其中，房地產(chǎn)投資基金募集數(shù)量只有18只，占比0.9%;募集金額為165.73億元人民幣，占比3.6%。

另據(jù)私募通數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年募集金額排名前十的基金總募集金額685.04億元人民幣，占總募集規(guī)模15.1%。從行業(yè)偏好和投資方向來看，2021上半年排名前十的大額基金中只有一只是房地產(chǎn)投資基金，由中誠資本作為基金管理人的寧波誠車投資管理基金，募集金額為60億元人民幣。

天眼查信息顯示，寧波誠車投資管理基金在合生創(chuàng)展通過名下3家子公司合宏達盛、合盈銳恒、合昕辰銳在北京斥資180億“掃貨”前夕剛剛備案，并以70%的出資比例入股這三家公司。

寧波誠車背后的中誠資本是中誠信托的子公司，曾表示為促進房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型升級，將與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務。后期，成為了合生創(chuàng)展拿地中的資本魅影。

“其實就是私募機構(gòu)通過非關(guān)聯(lián)第三方與特定投資人共同設立有限合伙企業(yè)后，直接對開發(fā)商放款。基本路徑是有限合伙企業(yè)與開發(fā)商共同持有項目公司股權(quán)，然后由項目公司參與土地競拍，這一有限合伙企業(yè)作為項目公司股東通過股本、借款等方式將資金發(fā)放給項目公司。”某投資公司總經(jīng)理表示，目前房地產(chǎn)私募基金回報率普遍在10%以上。

不久前，在地產(chǎn)圈自帶網(wǎng)紅光環(huán)的晨曦基金剛與俊發(fā)集團完成了類似操作，其通過旗下曦開和諾、曦開和泰、曦開和勇、曦開和卓等子公司與多家資本共同“抱團”參投項目公司。其地產(chǎn)朋友圈不乏正榮、融創(chuàng)、新力、弘陽、花樣年、中南建設等房企身影。

按照市場邏輯，“三道紅線”會將市場一部分融資需求擠壓給房地產(chǎn)私募基金，為了實現(xiàn)“降檔減債”，房企會有更多股權(quán)合作需求，不排除有更多資金通過股權(quán)非債權(quán)方式進入房地產(chǎn)市場。

實際上，房地產(chǎn)私募基金從2017年開始就進入募資小年。彼時，中基協(xié)下發(fā)的“4號文”針對私募基金對房企融資進行了嚴格規(guī)范，投向熱點城市項目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進入冷卻期。

北京某投資咨詢公司負責人表示，當下市場存在多層擔憂，新規(guī)逐級強壓下，房地產(chǎn)私募基金各種路徑均受到制約，包括明股實債、委托貸款、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等直接或間接方式。從數(shù)據(jù)上看，私募減幅最大的三個行業(yè)之一就有房地產(chǎn)，從行業(yè)歷史配置比例也可以看出房地產(chǎn)配置比例顯著低于歷史均值。

“房地產(chǎn)私募長期以來都是做通道型業(yè)務，這么多年針對房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)私募監(jiān)管，也迫使行業(yè)進入萎縮通道后開始反思轉(zhuǎn)型，從固定收益的債權(quán)投資向真股權(quán)投資切換賽道。房地產(chǎn)私募基金不能只是一個融資工具，應是一種權(quán)益型資本。”市場人士認為。

另外，前述不愿署名的私募界人士認為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)是以債權(quán)作為主要投資方式，所以房地產(chǎn)行業(yè)信用風險上升使得基金公司也開始提高風控標準，比如藍光、華夏幸福出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，這些投資機構(gòu)都會在第一時間采取行動，容易引發(fā)私募“踩踏”，這也是這段時間市場上出現(xiàn)壓縮的原因之一，房企也在及時調(diào)整融資計劃。(苗野 樊永鋒)