編者按
今年以來，樓市調控頻傳大消息，因此，房企“期中考”成績就格外引人關注。通過房企上半年財報可以發(fā)現，市場正迎來薄利時代，而不少房企采取多元化經營模式，布局物業(yè)、新基建、新零售等新業(yè)務，從量向質發(fā)展，以謀求新的業(yè)績增長點。
在一系列密集、精準的政策調控之下，今年上半年多數房企仍交出了較為穩(wěn)健的成績單。根據Wind行業(yè)數據統計，上半年A+H股上市房企的營業(yè)收入總額約為34498 億元，凈利潤總額約為3255億元。具體來看，A股上市房企的營業(yè)收入為12614億元，凈利潤為910億元;H股上市房企的營業(yè)收入為21834億元，凈利潤為2345 億元。
整體來看，房地產市場開始回歸經營的本質，多數房企在嚴控規(guī)模、持續(xù)降負債上下功夫，并試圖通過多元化經營模式尋求業(yè)績上的新突破。
2021年中期上市房企營業(yè)收入排行榜及2017年-2021年中期上市房企營業(yè)收入TOP100規(guī)模及增速變化情況統計圖(蘇曉宇/圖)
整體業(yè)績穩(wěn)健
根據房企半年報，龍頭房企業(yè)績增長強勁，不過行業(yè)凈利潤有所下滑。
具體來看，在營業(yè)收入排名方面，A+H股TOP10上市房企的營業(yè)收入總額約為1.43億元，占整個A+H股上市房企營業(yè)收入的比例為42%。其中，綠地控股上半年的營業(yè)收入為2827億元，位居首位;碧桂園以2349億元的營業(yè)收入位居第二;中國恒大以2241億元排第三。在凈利潤方面，TOP10上市房企的凈利潤為1320億元，占整個A+H股上市房企凈利潤的比例為41%。
雖然整體業(yè)績穩(wěn)健，但房企毛利率下降亦是市場關鍵詞。據中信建投證券統計，今年上半年房地產行業(yè)整體結算毛利率和歸母凈利率均下滑：A股上市房企整體毛利率為18.19%，較2020年同期下降7.1個百分點;歸母凈利率為5.9%，較2020年同期下降3.6個百分點。港股上市的內地房企毛利率和歸母凈利率也均較去年同期有所下降。如，中國恒大上半年毛利率下降12.06個百分點，萬科毛利率降幅也達8.87個百分點。
也有房企由盈轉虧。如美好置業(yè)半年報顯示，公司上半年營業(yè)收入、凈利潤分別為7.45億元、-3.11億元，分別較去年同期減少61.48%、998.78%，扣非凈利潤這一指標上更是同比減少1515.77%，由盈轉虧。
對此，萬科總裁祝九勝表示，“增速較低、開發(fā)業(yè)務利潤率下降、轉型業(yè)務效果尚未體現，是導致凈利潤嚴重下滑的三大主要原因”;龍湖集團首席財務官趙軼則預計，“行業(yè)毛利率會回歸到一個合理的區(qū)間，未來將保持20%-25%的毛利率”。
中指研究院分析稱，受地價成本高企等影響，房企毛利改善空間有限。長期來看，行業(yè)進入成熟期后，尤其是在房地產金融審慎監(jiān)管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低水平。
企業(yè)聚焦降負債
今年同樣是房企集中償債壓力較大的一年。有關機構統計數據顯示，今年房企到期債務規(guī)模達到1.2萬億元，月均超過1000億元。二季度房地產行業(yè)平均負債率為77.85%，較一季度下降了1.34個百分點，較提出“三道紅線”的2020年下降了1.23個百分點。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，要用三年左右或者再多一點的時間達到“投資級”的評級，“這個目標我們是堅定不移的，在這個目標下我們必須降負債率，降負債規(guī)模，降拿地的規(guī)模，甚至降低我們整體的規(guī)模。”
“這說明調控的效果開始顯現，房企都把降低負債、優(yōu)化‘三道紅線’當作首要戰(zhàn)略。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對中國商報記者表示，7月以來，行業(yè)進入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯。不少房企在重重壓力下，開始以價換量斷臂求生，加快回籠資金。
與此同時，房企債券融資金額不斷上升。根據同策研究院監(jiān)測數據顯示，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計1082.24億元，環(huán)比上升45.53%。其中，債券融資金額占比上升1.6%。對此，宋紅衛(wèi)分析，“市場融資環(huán)境整體延續(xù)強監(jiān)管的態(tài)勢，部分房企現金流依然承壓，而財務相對穩(wěn)健且有國企背景的企業(yè)則更易獲得融資。目前多家上市銀行房地產業(yè)不良貸款率出現攀升，因此銀行在貸款投放上對房企會有一定篩選要求，未來擁有穩(wěn)健的財務表現及未踩‘三道紅線’的房企，無論是在融資渠道還是在融資成本上都將具備一定優(yōu)勢。”
主管部門也積極指導房企化解債務風險、助力穩(wěn)市場。8月19日，央行、銀保監(jiān)會相關部門負責人約談恒大集團高管時指出，恒大集團作為房地產行業(yè)的頭部企業(yè)，必須認真落實中央關于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署，努力保持經營穩(wěn)定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩(wěn)定;依法依規(guī)做好重大事項真實信息披露，不傳播并及時澄清不實信息。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對記者表示，實際上，不僅僅是恒大，近兩年來接連有房企爆發(fā)財務危機，范圍已不再局限于中小房企。恒大作為行業(yè)龍頭企業(yè)，一定程度上代表著多數房企的現狀，因此約談在推進恒大化解債務危機的同時，也能對其他房企起到一定警示指導作用。“‘房住不炒’仍是主基調，行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是基本前提。”陳霄說。
“銀保監(jiān)會始終堅持‘房住不炒’定位，圍繞‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’目標，持續(xù)完善房地產金融監(jiān)管機制，防范房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環(huán)。”中國銀保監(jiān)會相關負責人說。
多元化布局顯成效
在堅定“房住不炒”的政策主基調以及房地產長效機制逐步落實的背景下，房地產市場更趨理性，房企對行業(yè)未來預判多持保守態(tài)度，更加注重多元化業(yè)務布局，以追求穩(wěn)健增長。
上半年，綠地控股在“降負債、穩(wěn)發(fā) 展、促轉型、強管理”主線下，通過積極轉變發(fā)展方式，使其各大業(yè)務均實現全方位提升。在基建產業(yè)方面，通過產業(yè)能級與核心競爭力進一步提升,基建的業(yè)績也保持了快速增長，成為集團業(yè)績重要增長極——其中報顯示，上半年，綠地控股基建產業(yè)實現營業(yè)收入1574億元，同比大幅增長74%。同時，綠地控股還新簽合同金額3837億元，同比增長44%。其中，中標10億元以上重大項目42個，包括100億元級項目2個、50億元級項目2個，在基建方面持續(xù)獲得突破。
萬科則以“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”為戰(zhàn)略定位，近年來長租公寓、萬物云業(yè)務表現亮眼。其中，租賃住宅業(yè)務上半年營收13.19億元，同比增長25.6%。萬物云上半年營收103.8億元，同比增長33.3%。
碧桂園在財報中著重提及對機器人產業(yè)的投入，以及對智能建造、新零售、現代農業(yè)等領域的布局。財報稱，這些“其他分部”的總對外收入由2020年上半年的約17.89億元上升62.2%至2021年同期的約29.01億元。
有房企表示，房企經營模式要進行改革，未來房企規(guī)模要與經營能力互相匹配，要與行業(yè)、基本政策面匹配，適時動態(tài)調整，以實現穩(wěn)健增長。
對于接下來的市場預判，克而瑞地產研究分析，隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，房企將加大供貨力度，供求皆有望企穩(wěn)回升。而在政策輪番加碼后，短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。相對而言，更看好長三角地區(qū)市場，粵港澳、中西部地區(qū)市場或將趨勢性走穩(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場下行壓力依舊不容小覷。
宋紅衛(wèi)認為，總體來看，政策堅持“房住不炒”主基調，以房地產金融為抓手，未來房企發(fā)展將以“穩(wěn)”為勝，一方面企業(yè)要注重自身運營情況，增強自身“造血能力”;另一方面良好運營情況更易獲得資本市場青睞，從而形成市場的良性循環(huán)。
延伸 〉〉〉
樓市“穩(wěn)字當頭” “限跌”“限漲”都有令
在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標下，央地持續(xù)加大房地產市場的調控力度。
根據中指研究院數據顯示，截至目前，已有超30個城市累計發(fā)布超60條房地產調控政策，政策不僅覆蓋限購、限貸、限售、房地產金融、二手房成交參考價格等方面，同時涵蓋加強住房品質管理、優(yōu)化調整土拍規(guī)則、加強住房保障等，各地不斷完善房地產市場調政策，政策效果持續(xù)顯現。
根據中房指數系統百城價格指數顯示，8月，百城新房及二手房價環(huán)比漲幅均進一步收窄。百城新建住宅均價16152元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，漲幅較上月收窄0.15個百分點;同比上漲3.51%，漲幅較上月收窄0.30個百分點。百城二手住宅均價16011元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月收窄0.09個百分點;同比上漲4.44%，漲幅較上月擴大0.18個百分點。其中，長三角樓市降溫明顯，新建及二手住宅價格環(huán)比漲幅均收窄至今年4月以來最低水平。
值得關注的是，下半年以來，相較于個別熱點城市升級調控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市則推出了截然不同的樓市調控政策——“限跌令”。
如江蘇省江陰市住建局不久前發(fā)布《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。此外，沈陽、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出類似政策。
“今年以來，各地調控措施主要表現為控制房價上漲，尤其是熱度過高的城市，調控力度也明顯增強。但隨著調控的不斷深入，市場分化趨勢也在加劇，即部分城市的樓市成交量持續(xù)低迷。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對中國商報記者表示，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”仍然是調控的核心，“限跌”“限漲”都是為了市場穩(wěn)定。
土拍市場的“政策工具箱”也持續(xù)豐富完善。如，南京為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，要求在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證;杭州、深圳限制企業(yè)參拍地塊數量，其中，房企在杭州最多參與5宗，深圳最多參與3宗，進一步確保土拍機制的公平。宋紅衛(wèi)預計，如何做到“穩(wěn)地價”可能會是接下來市場調控的重點，尤其是部分三四線城市，土地財政依賴度較大，如果土拍市場降溫，可能會持續(xù)跟進穩(wěn)市場的政策。
此外，政策還注重優(yōu)化保障性住房運營管理，支持住房租賃市場發(fā)展。8月31日，在國新辦舉辦的以“努力實現全體人民住有所居”為主題的新聞發(fā)布會上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，強調“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。
住建部副部長倪虹表示，我國房地產市場總體保持平穩(wěn)運行，充分表明了黨中央、國務院關于房地產長效機制的決策部署是精準的、有效的。下一步，我們將繼續(xù)全面落實房地產市場長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(張家銘 記者 彭婷婷)
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