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從失修失管到井然有序，42年的老社區(qū)迎來(lái)新氣象。

建于上世紀(jì)70年代的勁松北社區(qū)，與北京最繁華的CBD相隔不過(guò)幾公里，這個(gè)城市細(xì)胞的數(shù)年之變或能成為超大型城市老舊小區(qū)的改造范本。

改變?cè)从谏鐓^(qū)的一個(gè)大膽嘗試——引入社會(huì)資本參與小區(qū)改造。社會(huì)資本不僅支撐了部分改造資金，也承擔(dān)起缺失多年的物業(yè)角色。

引社會(huì)力量補(bǔ)缺口

2018年7月前，勁松北社區(qū)面臨著老舊小區(qū)的通病：無(wú)物業(yè)管理、衛(wèi)生差、停車亂、綠化無(wú)管護(hù)、治安事件頻發(fā)。在一張老照片中，社區(qū)的街面被軋爛，兩側(cè)店鋪外立面破舊。

“老舊小區(qū)改造最大的問(wèn)題就是錢。”街道城市管理辦公室主任何海軍說(shuō)，根據(jù)北京市老舊小區(qū)改造的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，每平方米補(bǔ)助5786元，而經(jīng)測(cè)算，一平方米實(shí)際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽(yáng)區(qū)最高補(bǔ)助80萬(wàn)元，但根據(jù)管線改移的復(fù)雜程度，實(shí)際則需95萬(wàn)到130萬(wàn)元。

單靠政府補(bǔ)貼，無(wú)法完成量大面廣的老舊小區(qū)改造工程。最終的解決辦法是，“政府出一點(diǎn)，居民出一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)單位出一點(diǎn)，社會(huì)資本引進(jìn)一點(diǎn)，用這‘四個(gè)一點(diǎn)’補(bǔ)上缺口。”

各家企業(yè)就改造方案舉行了一場(chǎng)“路演”，由居民決定選擇哪家企業(yè)。最終，北京愿景明德管理咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“愿景集團(tuán)”)與勁松街道簽訂協(xié)議。

愿景集團(tuán)投入3000萬(wàn)元，并與專業(yè)的責(zé)任規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、管理團(tuán)隊(duì)多方協(xié)同作業(yè)，對(duì)勁松北社區(qū)的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化等4類52項(xiàng)任務(wù)清單實(shí)施改造提升。

小區(qū)治理更加有序了。勁松北社區(qū)黨委書(shū)記陳波說(shuō)，以前小區(qū)管理只靠居委會(huì)14人，難以面面俱到，現(xiàn)在物業(yè)人手有77人，更像個(gè)“大管家”。除了日常的24小時(shí)安保和環(huán)境保潔，居民的各項(xiàng)服務(wù)需求只需一個(gè)電話，3分鐘受理，10分鐘內(nèi)上門。

針對(duì)小區(qū)人口特點(diǎn)，物業(yè)還延伸出“物業(yè)+養(yǎng)老”的模式。勁松北社區(qū)有3605戶居民，其中37%是60歲以上的老年人，當(dāng)獨(dú)居老人需要陪伴就醫(yī)、幫忙跑腿時(shí)，一個(gè)電話就能通過(guò)物業(yè)找到年輕人上門服務(wù)。

改造后的社區(qū)小公園，花草相間，景色怡人，小公園設(shè)置了桌椅、步道、乒乓球場(chǎng)和兒童娛樂(lè)設(shè)施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽(yáng)都有了去處。

企業(yè)回報(bào)多來(lái)源、運(yùn)營(yíng)可持續(xù)

社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造少有先例。企業(yè)如何長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)?社區(qū)與企業(yè)也在共同探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。

目前，企業(yè)最主要的收益來(lái)自租金。愿景集團(tuán)擁有對(duì)勁松北社區(qū)閑置低效的1600平方米空間20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

緊鄰小區(qū)大門處，曾經(jīng)是危房的配套用房，如今成了居民的生活服務(wù)站。昔日破舊的自行車棚，配備了雙層停車架、智能充電樁和電子攝像頭。車棚北側(cè)改造后低價(jià)出租給“匠心工坊”便民商店，生鮮超市、早餐店入駐，還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務(wù)。對(duì)百年義利等食品企業(yè)，以市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部高級(jí)經(jīng)理鄭旻硯曾在受訪時(shí)透露，低效閑置空間經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的租金收入占集團(tuán)投資回報(bào)的46%，物業(yè)費(fèi)占26%，停車費(fèi)占19%，其他款項(xiàng)占9%。

以前，居民并沒(méi)有物業(yè)繳費(fèi)的習(xí)慣，社區(qū)施行“先嘗后買”，居民感受到環(huán)境與服務(wù)提升后，覺(jué)得滿意，可在一年中任何時(shí)間繳費(fèi)，逐步引導(dǎo)使用付費(fèi)，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期良性循環(huán)。

此外，街道設(shè)置為期3年的物業(yè)扶持期，通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)的方式“扶一把”，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報(bào)平衡。

匯民意民智 共建共享

物業(yè)服務(wù)于居民，居民也是物業(yè)服務(wù)的建言者。勁松北社區(qū)率先成立了物管會(huì)，鼓勵(lì)居民對(duì)改造后的物業(yè)管理、便民服務(wù)等問(wèn)題進(jìn)行集中商議、共建共享。事前征求意見(jiàn)，事中監(jiān)督，事后養(yǎng)護(hù)，居民全程參與。

72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法，作為41年的老居民，他對(duì)小區(qū)再熟悉不過(guò)了。他反對(duì)在小區(qū)馬路靠外側(cè)方向安裝長(zhǎng)椅。“老人曬太陽(yáng)喜歡把腿抬起來(lái)晃，車輛經(jīng)過(guò)有安全隱患。”他的意見(jiàn)最終得到采納。

在更細(xì)微處，社區(qū)的有機(jī)更新依然吸納“身邊人”：新建的理發(fā)店由曾在社區(qū)露天理發(fā)20多年的社區(qū)居民申師傅夫婦低價(jià)租用，原有車棚看車人被聘用為保潔人員。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提出，老舊小區(qū)綜合整治要注重惠民實(shí)效，做到應(yīng)改盡改。勁松北社區(qū)的探索之路，也是北京精細(xì)化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，將“支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理”寫入其中。

按照國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，我國(guó)2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶;到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。

勁松北社區(qū)的“美好會(huì)客廳”，迎接了來(lái)自全國(guó)各地的參觀者。何海平說(shuō)，目前看來(lái)，勁松模式是有效可復(fù)制的，已經(jīng)推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區(qū)。(見(jiàn)習(xí)記者 張藝)