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回顧2020年，房地產市場歷經蛻變，從新冠肺炎疫情嚴重時市場“寒冬”到后續(xù)回暖，房地產市場超預期復蘇，房地產企業(yè)分拆物業(yè)板塊單獨上市熱情高漲。不過，“房住不炒”的總基調依然不變，多個城市房地產調控政策不斷加碼。

調控先松后緊

房地產市場發(fā)展離不開宏觀政策的大背景，總體來看，即使面對上半年新冠肺炎疫情的打擊，我國房地產市場仍堅持“房住不炒”的總基調，下半年“十四五”規(guī)劃也再次強調房地產調控長效機制。

具體來看，房地產調控上半年較為寬松，但三季度以來，調控政策出現(xiàn)收緊趨勢。收緊的調控政策發(fā)布主要集中在7-8月，后續(xù)幾個月有所減少。全國范圍來看，從7月開始已經有30個城市出臺調控政策，為樓市降溫，11月又有多個城市升級加碼調控政策。

中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房地產調控在2020年11月單月累計次數(shù)為33次，1-11月合計全國房地產調控政策次數(shù)高達458次。

貝殼研究院報告也顯示，由于新冠肺炎疫情的影響，2020年各地房地產調控政策經歷了從上半年適度寬松，到下半年全面收緊的過程。2020年，全國共計39城出臺相關調控政策。其中上半年僅12城出臺調控政策。此外，全年的房地產調控政策包括四大方向，分別為抑制房價過快上漲、打擊炒房渠道、加大新房供給、防范金融風險。

值得注意的是，“三道紅線”成為2020年房地產市場的一大熱詞。8月20日，央行、住建部等監(jiān)管部門在京召集重點房地產企業(yè)召開座談會，會上明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即通過設置“三條紅線”政策，希望企業(yè)能夠降低負債、去杠桿。

房地產市場超預期復蘇

經歷了年初市場的“寒冬”，各大房地產企業(yè)不斷探索，房地產市場也逐步回暖，目前來看，市場已經超預期復蘇。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產開發(fā)投資約12.95萬億元，同比增長6.8%，增速比1-10月提高0.5個百分點;同期房地產開發(fā)企業(yè)到位資金約17.1萬億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。11月，房地產開發(fā)景氣指數(shù)為100.55，比10月提高0.05點。

此外，1-11月，我國商品房銷售面積為15億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月提高1.3個百分點;同期商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%，增速比1-10月提高了1.4個百分點。值得注意的是，2020年11月是我國房地產歷史上商品房銷售額和銷售面積最高的一個11月。而1-11月的累計銷售面積和銷售額也是房地產市場年內首次全面同比上漲。

中原地產報告顯示，房地產銷售面積增速在新冠肺炎疫情影響下持續(xù)下滑，終于在10月同比去年持平，并在11月同比轉正，年內銷售額也連續(xù)三個月同比轉正。2020年全年，我國房地產市場銷售額刷新歷史記錄已成定局，有望高達17萬億元(2019年全年銷售額為159725億元)。

分拆物業(yè)上市火熱

2020年房地產市場的一大看點就是物業(yè)公司扎堆上市：一方面，在“三道紅線”政策之下，降負債成為一眾房企的首要任務，分拆物業(yè)上市可實現(xiàn)“曲線救國”;另一方面，因備受資本青睞，物業(yè)公司上市后會獲得比母公司更高的估值。

中原地產報告顯示，2020年以來，物業(yè)公司上市成為資本市場一道新的風景線。年內累計新增13家物業(yè)公司登陸港股，另有20余家企業(yè)在準備上市進程。截至目前，共有34家物業(yè)公司登陸港股、三家企業(yè)進入A股。這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產開發(fā)企業(yè)分拆而出。中信證券也預測，2020年第四季度物業(yè)公司上市融資規(guī)模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。

金融數(shù)據(jù)和分析工具服務商萬得(Wind)數(shù)據(jù)顯示，港股127家房地產開發(fā)企業(yè)市盈率的中位值為6.35倍，而港股30家房地產服務企業(yè)(物業(yè)公司)市盈率的中位值為18.39倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對中國商報記者介紹，一方面，物業(yè)公司自身希望在多種經營業(yè)務方面進行布局;另一方面，物業(yè)公司上市也是其所屬的房地產企業(yè)實現(xiàn)價值外顯的一種方式。

不過，10月以來，多家物業(yè)公司上市出現(xiàn)破發(fā)，例如10月19日上市的卓越商企服務和10月30日上市的合景悠活。物業(yè)板塊是否迎來拐點有待觀察。