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2021年對于所有和房地產(chǎn)有關(guān)的人來說，又是不尋常的一年。這一年，行業(yè)在一系列政策的作用下，正式進(jìn)入了去杠桿周期，全年基本呈現(xiàn)出了“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢。

作為“十四五”開局之年，在新的征程和起點(diǎn)上，這一年房地產(chǎn)行業(yè)更是發(fā)生了許多令人印象深刻的事，牽動著每一個(gè)地產(chǎn)人的神經(jīng)。

中房網(wǎng)通過對這一年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”梳理，總結(jié)出了10大關(guān)鍵詞，與大家回顧一起走過的2021。

房住不炒

自2016年首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，“房住不炒”就成為了近年來樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。而且這一定位連續(xù)多年在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中重申，2021年已是中央經(jīng)濟(jì)工作會議第5次明確提及“房住不炒”。

具體到市場表現(xiàn)來看，上半年部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)升溫，房價(jià)不斷上漲，在“房住不炒”定位下，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼。主管部門更是迅速采取了針對性措施，年內(nèi)對銀川、徐州、金華、泉州、惠州、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等18個(gè)房價(jià)上漲過快城市進(jìn)行了約談、督導(dǎo)以及調(diào)研，進(jìn)一步強(qiáng)化熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，穩(wěn)定各地房地產(chǎn)市場發(fā)展。在一系列超強(qiáng)力度的房地產(chǎn)調(diào)控舉措之下，熱點(diǎn)城市市場降溫明顯。

與此同時(shí)，“十四五”規(guī)劃綱要中也再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。可以預(yù)見的是，“房住不炒”作為頂層設(shè)計(jì)，將是指導(dǎo)行業(yè)的長期方針。

良性循環(huán)

2021年，個(gè)別頭部房企出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約，引發(fā)了市場不小的震動。同時(shí)，這一恐慌情緒在行業(yè)內(nèi)蔓延，進(jìn)一步影響到了房企融資、拿地以及銷售回款等。疊加多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著史上最困難的時(shí)刻。

而良性循環(huán)是一個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。9月末，在央行2021年第三季度例會上，罕見提及與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并強(qiáng)調(diào)做到“兩個(gè)維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

12月6日，中共中央政治局會議召開，其中對于房地產(chǎn)的表述，首次提到了“良性循環(huán)”;之后兩天的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，也進(jìn)一步明確了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

高層的持續(xù)發(fā)聲，表明已經(jīng)關(guān)注到當(dāng)前房地產(chǎn)市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險(xiǎn)。近期高層和主管部門頻繁釋放“暖市”信號，特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議對明年房地產(chǎn)工作的定調(diào)，對穩(wěn)預(yù)期起到了一定作用，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅的話題幾乎每年都會被提及，但今年可以說有一個(gè)巨大的突破，就是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。而近日，中國人大網(wǎng)又公開了兩份房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件。一份是財(cái)政部部長劉昆對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定(草案)》的說明;另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定(草案)》審議結(jié)果的報(bào)告。

一時(shí)間，房地產(chǎn)稅改革與試點(diǎn)快速“落地”，迅速成為了一個(gè)“現(xiàn)象級”討論話題。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于明年落地，只待公布實(shí)施的城市了。

房貸集中度管理

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021開年的第一項(xiàng)大事非“房貸集中度管理”莫屬。

1月1日正式實(shí)施的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，并對超限的銀行實(shí)施名單制管理，要求限期完成整改。

這項(xiàng)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的提出，意味著資金供應(yīng)端的收緊，通過房地產(chǎn)貸款增速的控制，來防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。在此之前，高層和相關(guān)部門已多次對房地產(chǎn)金融問題和亂象表示了擔(dān)心，銀保監(jiān)會主席郭樹清甚至撰文指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

這個(gè)后來被業(yè)內(nèi)稱為“兩道紅線”的房貸集中度管理制度，對2021年房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分深遠(yuǎn)及巨大的。由此帶來的資金收緊和全面去杠桿，讓房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性收縮，同時(shí)，國際評級機(jī)構(gòu)也因此批量下調(diào)中國房企債券的信用評級，讓房企海外融資近乎停擺。隨著各地方金融機(jī)構(gòu)對收緊執(zhí)行力度的加強(qiáng)，甚至是對整改“寬限期”層層加碼式的縮短，一些金融機(jī)構(gòu)“一刀切”抽貸、斷貸也時(shí)有發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫，房企銷售和回款也陷入了困境，再疊加對于房企“三道紅線”的監(jiān)管要求、各地方對預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，房企資金周轉(zhuǎn)壓力空前加劇。而隨著個(gè)別房企因資金鏈斷裂而出現(xiàn)的債券違約、債務(wù)違約和理財(cái)產(chǎn)品違約等，越來越多的房企陷入現(xiàn)金流緊張的困境，甚至進(jìn)一步陷入更多違約和被擠兌的“惡性循環(huán)”之中。

隨著三季度末“兩個(gè)維護(hù)”和“良性循環(huán)”的推出，房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策風(fēng)向回暖，房企的資金問題和融資環(huán)境得到了極大的緩解。但房企必須認(rèn)識到的是，防范房地產(chǎn)金融亂象帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是金融制度方面的長期要求，過去的高杠桿模式已經(jīng)一去不返，如何合理規(guī)劃業(yè)務(wù)、規(guī)模、債務(wù)和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)才是發(fā)展的王道。

集中供地

2021年，中國土拍市場迎來了一個(gè)新規(guī)則——“兩集中”供地。

2月末，北上廣深4個(gè)一線城市以南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)熱點(diǎn)二線城市宣布實(shí)行“兩集中”土地出讓方式，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。

相較于以往的土拍方式，集中供地會對房企資金產(chǎn)生分流，能一定程度上控制土拍市場的熱度，達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目的。

不過，從全年集中土拍情況來看，“劇情”還是比較跌宕起伏的。首輪集中供地?zé)岫群芨?，部分熱點(diǎn)城市溢價(jià)率高企，房企多“馬甲”圍攻地塊現(xiàn)象屢見不鮮。在第二輪土拍中，不少城市提高了競拍門檻，同時(shí)規(guī)則上開始打“補(bǔ)丁”，如限馬甲、限溢價(jià)、競配建等。在規(guī)則約束和政策調(diào)控的持續(xù)高壓下，第二輪土拍熱度果然大幅下降，甚至可以說是“遇冷”。而第三輪土拍，土拍規(guī)則相較于第二輪的“嚴(yán)苛”，開始逐步釋放“友好”信號;不過盡管如此，土拍熱度仍舊偏冷，地方企業(yè)及國企“兜底”特征顯著，民營房企拿地慎之又慎。

二手房指導(dǎo)價(jià)

最近幾年，不少熱點(diǎn)城市二手房市場亂象頻出，掛牌價(jià)虛高、房源頻繁調(diào)價(jià)、業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等行為十分“囂張”。

為打擊樓市投機(jī)炒作，2月8日，深圳宣布推出二手房參考價(jià)制度，正式打響了地方政府對二手房價(jià)格管控的發(fā)令槍。

隨后，多個(gè)城市相繼跟進(jìn)，包括廣州、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城均建立了二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制或要求進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房價(jià)預(yù)期。

二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的建立，對于打擊炒房投機(jī)的效果也比較明顯。幾個(gè)月下來，包括廣州、深圳、成都等地二手房市場降溫態(tài)勢明顯。此外，在一些二三線城市中，也有降溫加速跡象。

學(xué)區(qū)房

2021年，多地重拳出擊整治學(xué)區(qū)房炒作行為，讓學(xué)區(qū)房以往的“光環(huán)”正漸趨暗淡。

自4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”以來，年內(nèi)全國各大城市陸續(xù)展開行動，嚴(yán)查嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、海口、沈陽、蕪湖、濱州等17城發(fā)布了相關(guān)政策整頓學(xué)區(qū)房炒作。

與此同時(shí)，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生等措施來維護(hù)優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置，有效促進(jìn)學(xué)區(qū)房降溫。

限跌令

2021年，在熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼，抑制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市為防止當(dāng)?shù)胤績r(jià)過快下跌，紛紛出臺了樓市“限跌令”。

8月11日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，成為第一個(gè)祭出“限跌令”的城市。在8月中旬，唐山市有關(guān)部門約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，旨在打壓惡意降價(jià)，保持市場健康平穩(wěn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至年底，至少有岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等21個(gè)城市發(fā)布了“限跌令”，就防范房價(jià)下跌問題給出指導(dǎo)性意見。

實(shí)際上，地方出臺“限跌令”一方面原因是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另一方面原因在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下跌幅度過大可能會引發(fā)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發(fā)貸款。而“限跌令”在一些城市的出現(xiàn)，更能說明地方政策調(diào)控的精準(zhǔn)化與精細(xì)化。如果將部分城市出臺的“限跌令”解讀為放松房地產(chǎn)調(diào)控，多少有些夸大其詞。

暴雷

暴雷一詞，在近幾年的P2P行業(yè)時(shí)有出現(xiàn)，但在2021年的房地產(chǎn)行業(yè)中，它卻頻繁“出鏡”。

事實(shí)上，房企暴雷并不是2021年才有的現(xiàn)象，不過以往涉及的都是中小房企或是微型房企，而這一年卻已有超過20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影響最大的就是恒大，大量債務(wù)違約、理財(cái)無法兌付、拖欠款項(xiàng)、項(xiàng)目停工等新聞被持續(xù)曝出。

而房企集中暴雷導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊了對民營房企的融資，隨著出事房企數(shù)量不斷增加，購房者預(yù)期愈發(fā)悲觀，下半年房地產(chǎn)市場風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下。

與此同時(shí)，國際評級機(jī)構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企信用等級，也成為了壓死駱駝的“最后一根稻草”。一時(shí)間房企遭遇股價(jià)和美元債“雙殺”，融資更是難上加難。

好在四季度之后房地產(chǎn)行業(yè)“利好”頻出，年底市場也有所回暖;同時(shí)，房企也在積極自救，不少暴雷房企也在進(jìn)行資產(chǎn)重組，外界對于房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期也在持續(xù)修復(fù)中。

保障性租賃住房

保障性租賃住房作為完善我國住房保障體系的重要政策部署，2021年被高層連續(xù)提及，同時(shí)也提升到了更重要的高度。

4月30日，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。6月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。7月22日，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議，強(qiáng)調(diào)把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。12月6日和12月10日，中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議中均指出要加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

事實(shí)上，自7月份以來，多地就陸續(xù)出臺了保障性租賃住房的政策，部分省市也制定了“十四五”時(shí)期保障房建設(shè)數(shù)量目標(biāo)。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)至少已有上海、廣州、杭州、南京、廈門、無錫等17城公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。

從中央到地方，各地都在積極發(fā)力保障性租賃住房的建設(shè)工作，預(yù)計(jì)未來保障性租賃住房也將是各地住房發(fā)展工作中的一項(xiàng)“重頭戲”。(蘇曉/文)