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千萬(wàn)房產(chǎn)被代理百萬(wàn)“賤賣”

業(yè)主狀告代理人 法院判決合同無(wú)效 法官提醒：業(yè)主委托代理人需謹(jǐn)慎

市值為1335萬(wàn)元的6套房產(chǎn)，在受托人手中竟然只賣出110萬(wàn)元的價(jià)格。近日，廣州市荔灣法院宣判了一起房屋買賣合同糾紛，法院認(rèn)為受托人的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形，確認(rèn)合同無(wú)效。

歡喜：六套房屋火速找到買家 售價(jià)百萬(wàn)

李女士為海外華人，其父于生前在廣州西關(guān)置有一套老房子，由政府代管。由于人在海外，李女士和其他繼承人共同出具《委托書》給陳先生，全權(quán)委托陳先生辦理僑房發(fā)還、房屋管理、出售等事宜。

2011年，房屋部門通知，該老房子已獲批準(zhǔn)撤管，并確認(rèn)該老房子經(jīng)拆遷在原址補(bǔ)償共6套房屋，住宅建筑面積約720平方米。經(jīng)陳先生協(xié)助，該6套房屋于同年登記在了李女士等繼承人名下。因不便對(duì)房屋進(jìn)行管理、使用，李女士等產(chǎn)權(quán)人就授意陳先生可將房屋出售。

不久，陳先生就反饋了好消息，6套房屋已找到買家，售價(jià)金額110萬(wàn)元。不熟悉國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的李女士滿心歡喜，很快就向陳先生出具了委托書，委托陳先生將房產(chǎn)補(bǔ)償交易稅后應(yīng)收110萬(wàn)元款項(xiàng)劃入其指定收款賬戶。

意外：房屋買家公司法人是代理人兒子

令人意外的是，簽訂委托書后，李女士收取房款的過(guò)程并不順利。陳先生僅于2013年分兩次向李女士轉(zhuǎn)賬了共26萬(wàn)元，余款拖至2016年才支付，李女士為此心里不安。2016年，李女士通過(guò)在房屋部門調(diào)取房產(chǎn)交易檔案發(fā)現(xiàn)，在2012年2月，陳先生與買方富某公司簽訂了6份房地產(chǎn)買賣合同，6套房屋總售價(jià)為480萬(wàn)元。更令人意外的是，房屋的買方富某公司的法定代表人陳某寧竟然是陳先生的兒子!

帶著巨大的疑問(wèn)，李女士繼續(xù)進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而了解到，陳某寧原為富某公司的股東和董事，在2012年6月即上述買賣合同簽訂后，陳某寧辭去了董事職位，轉(zhuǎn)由陳先生擔(dān)任董事，陳某寧持有的公司股份也全部轉(zhuǎn)讓給了陳先生，至此，陳先生成為富某公司的董事并持有該公司100%的股份。

震驚：6套房產(chǎn)在2012年評(píng)估總值已過(guò)千萬(wàn)

隨著調(diào)查深入，李女士也逐漸對(duì)近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況有所了解。她認(rèn)為，即使按陳先生與富某公司簽訂為480萬(wàn)元的售價(jià)，房屋每平方米價(jià)格僅為6000余元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)售價(jià)。此時(shí)的李女士深深地感覺到受騙，遂連同其他產(chǎn)權(quán)人、繼承人，向廣州市荔灣區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)陳先生與富某公司簽訂的上述房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，富某公司將房屋產(chǎn)權(quán)變更回李女士等權(quán)利人名下。

法庭上，陳先生辯稱，他只是委托代理人，不是買賣合同的當(dāng)事人，在他和富某公司簽訂買賣合同時(shí)，他與富某公司沒有法律上的關(guān)聯(lián)。出售房產(chǎn)經(jīng)過(guò)房管部門評(píng)估和備案登記，不存在低價(jià)交易的問(wèn)題。而且李女士多年后才訴求返還、變更過(guò)戶，不符合法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。

在案件審理過(guò)程中，法院根據(jù)李女士的申請(qǐng)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該6套房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)論，該6套房屋在2012年2月的市場(chǎng)總價(jià)值為1335萬(wàn)元。

判決：串通低價(jià)買賣損害委托人利益的合同無(wú)效

廣州市荔灣區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生以自己名義與富某公司簽訂6份《房地產(chǎn)買賣合同》，分別將建筑面積逾720平方米的6套房屋約定以480萬(wàn)元的價(jià)格出售，出售房屋的重大決定事先沒有取得李女士及其他房屋繼承人的同意或指示，事后也沒有將交易的真實(shí)信息披露并將交易利益轉(zhuǎn)移給委托人，僅僅向委托人支付了110萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，嚴(yán)重違背了受托人的誠(chéng)實(shí)信用。陳先生與富某公司的買賣明顯不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。6套房屋經(jīng)評(píng)估在2012年買賣時(shí)市場(chǎng)總價(jià)值為1335萬(wàn)元，與買賣雙方約定的交易價(jià)格480萬(wàn)元相距甚遠(yuǎn)。而買賣房屋時(shí)陳先生的兒子陳某寧是富某公司的董事，之后陳先生成為公司實(shí)際控制人。從這一系列動(dòng)作，清晰可見富某公司與陳先生關(guān)系甚為密切，房屋買賣的交易極不正常。二者存在明知其行為會(huì)損害房屋繼承人的主觀惡意，相互串通配合實(shí)施以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格買賣房屋獲取巨額利益的意思聯(lián)絡(luò)，并實(shí)際履行了將房屋過(guò)戶登記至富某公司名下的客觀行為，達(dá)到了陳先生實(shí)際控制的富某公司侵占房屋的目的，造成了李女士及其他房屋繼承人喪失房屋所有權(quán)益的后果。法院遂判決，確認(rèn)上述6份房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，富某公司協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)戶登記至李女士等產(chǎn)權(quán)人名下。

法官說(shuō)法：

受托人惡意侵占委托人房屋

荔灣區(qū)法院民三庭庭長(zhǎng)蔣斌表示，李女士等房屋繼承人基于對(duì)陳先生辦事能力和信譽(yù)的了解，相信其能處理好委托的事務(wù)，與陳先生建立了委托合同關(guān)系。陳先生接受委托是出于愿意為委托人服務(wù)以及對(duì)自己能夠完成委托的自信，也是建立在對(duì)委托人有充分了解和信任基礎(chǔ)上的。建立委托合同關(guān)系后，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，并如實(shí)報(bào)告委托事務(wù)的處理情況，以維護(hù)委托人的利益。受托人出售房屋的重大決定應(yīng)事先取得委托人的同意或指示，事后將交易的真實(shí)信息披露并將交易利益轉(zhuǎn)移給委托人。本案中陳先生將房屋出售給自己實(shí)際控制的公司，這樣的房屋買賣交易明顯不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。買賣雙方存在明顯的串通損害委托人利益的主觀故意和意思聯(lián)絡(luò)，并實(shí)際將房屋辦理過(guò)戶登記至所謂的買受人名下，達(dá)到了惡意侵占委托人房屋的目的，造成了委托人喪失房屋所有權(quán)益的后果。陳先生的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形，依法應(yīng)為無(wú)效。