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如果前兩年龍頭公司上市是物業(yè)板塊的主流，那么今年就是二三線物業(yè)股的“窗口期”。

今年上半年，中小房企旗下的物業(yè)板塊紛紛進行分拆上市，金科服務(wù)、金融街服務(wù)、合景悠活等14家物業(yè)公司沖刺IPO，計劃融資總額超百億。

繁華之下暗流涌動，這一波上市潮沒有行業(yè)巨頭，有的只是流動性充裕、物業(yè)股價上漲的財富效應(yīng)下，中小物業(yè)公司的倉促分拆腳步，和他們對未來前途的迷茫。

當(dāng)前，已上市物業(yè)股普遍市盈率、市值高企，遠超關(guān)聯(lián)母公司。市場給予它們高估值，主要是因為預(yù)期它們與母公司的業(yè)務(wù)擴張關(guān)聯(lián)，具有穩(wěn)定的業(yè)績增長性，比如碧桂園服務(wù)。

但中小物業(yè)公司并不具備這種確定性，它們的母公司大多未到千億，資金鏈緊張，而且大多與龍頭物業(yè)規(guī)模相差數(shù)十倍，在“大魚吃小魚”的游戲中并不占優(yōu)勢，很難支撐較高的估值。

從行業(yè)整體來看，物業(yè)股市盈率普遍達到了50倍以上，遠超它們的母公司房地產(chǎn)板塊，未來存在去泡沫的可能。

物業(yè)上市的財富效應(yīng)

近期，物業(yè)上市潮又添一把熱火。

7月6日，金融街物業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌，成為繼興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活后，2020年第4家上市物業(yè)公司。

此次IPO，金融街物業(yè)募集資金超6.6億港元。截至7月6日收盤，金融街物業(yè)每股9.46港元，較IPO發(fā)行價大漲28.53%，總市值34.06億港元。

整個上半年，共有14家物業(yè)已上市或擬上市，除了世茂和金科的規(guī)模屬中等之外，其余皆是小物業(yè)公司。在它們身后，還有幾十家在準(zhǔn)備。

中小物業(yè)為何在今年扎堆上市?易居中國總裁丁祖昱認為，許多物業(yè)公司前幾年就在準(zhǔn)備分拆上市，今年財務(wù)數(shù)據(jù)達標(biāo)，有市場因素推動。

最大的推動因素，可能來自已上市物業(yè)股的示范“賺錢”效應(yīng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年TOP50上市房企股價平均跌幅達14.54%，另一邊已上市的27只物業(yè)股卻平均漲了52%。

其中，不乏市值翻倍的網(wǎng)紅股，如中奧到家、永升生活服務(wù)、時代鄰里、鑫苑服務(wù)的漲幅都在100%以上;保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)、佳兆業(yè)美好等股價也漲了60%以上，達到上市以來的峰值。

物業(yè)股甚至出現(xiàn)劃時代的一刻。頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)市值一度上漲到1047.9億港幣，成為業(yè)內(nèi)首家市值千億的物業(yè)公司。

對于物業(yè)股耀眼的財富效應(yīng)，碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長江認為，在社區(qū)防疫的特殊背景下，物業(yè)服務(wù)可以說從“幕后”走到“臺前”，它的價值被“二次發(fā)現(xiàn)”了。

安信證券天津分公司投資顧問負責(zé)人祁澤金表示，疫情期間業(yè)主繳費積極，物業(yè)費收入穩(wěn)定是今年物業(yè)股表現(xiàn)較好的原因之一。但更重要的是，物業(yè)股的弱周期性，良好而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在風(fēng)險多發(fā)的大環(huán)境中更受投資者青睞。

資本市場給出了極高的估值。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，27家A+H物業(yè)股加權(quán)平均的市盈率(TTM)為59倍。

其中，碧桂園服務(wù)、保利發(fā)展、綠城服務(wù)、中海物業(yè)等幾家頭部物業(yè)公司，市盈率在50倍以上，招商積余的市盈率更是高達113倍。

除了直接融資額和賬面財富效應(yīng)，分拆物業(yè)上市還能給房企帶來更多收益。5月末，旭輝控股對同屬林峰家族的永升服務(wù)的投票權(quán)增至50.12%，實際控制永升服務(wù)，將其重新并表。

西南證券認為，并表永升之后，可持續(xù)提升旭輝經(jīng)常性收入，也有助于旭輝的信貸評級和融資成本改善。

有這么多好處，開發(fā)商對拆分物業(yè)、推動上市的熱情空前高漲。預(yù)計今年下半年，還將有數(shù)十家物業(yè)公司準(zhǔn)備IPO。

虛幻的泡沫?

弘陽服務(wù)把自己的上市之路比作“虎躍項目”，想和關(guān)聯(lián)房企弘陽地產(chǎn)來個“龍騰虎躍”組合，但翻開財報，弘陽服務(wù)的在管面積才1580萬平方米;其他像宋都物業(yè)、燁星集團更是不到600萬平方米。

實際上，除了金科，今年其他13家擬上市物業(yè)公司的在管面積都在1億平米以下，其中11家更在3000萬平米以下，不到行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)(6.85億平方米)、萬科物業(yè)(6.4億平方米)的零頭;它們超過一半去年營收不到10億，加起來還比不上碧桂園一家的營收。

目前物業(yè)公司快速發(fā)展背后，大多依賴關(guān)聯(lián)房企、母公司的業(yè)務(wù)支持。

例如，背靠碧桂園的碧桂園服務(wù)，這幾年快速擴張，一大半都是來自關(guān)聯(lián)公司碧桂園的項目，因為它們都是楊惠妍家族的產(chǎn)業(yè)。2019年，碧桂園服務(wù)收入近90%來自碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)，來自第三方開發(fā)商的項目收入僅為11.4%。

而本輪上市潮中的物業(yè)公司，其關(guān)聯(lián)公司規(guī)模本身較小，并不能給它們足夠多的擴張支持。

而它們的品牌和自身規(guī)模，在未來的市場競爭中也難有增長的空間。光大證券研究所認為，后疫情時代，由于中小物業(yè)在資金管理方面的劣勢，并購機會將大量涌現(xiàn)，龍頭物業(yè)的市場占有率將大幅提升。下半年將是物業(yè)行業(yè)初步盤整期，大魚吃小魚將開始第一輪高潮。

年初至今，碧桂園服務(wù)等多家物業(yè)上市公司進行了大規(guī)模的市場融資，為下半年的“并購窗口期”儲備彈藥。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管面積占全國總面積由2014年的19.5%，增加至2019年的43.6%，預(yù)計2023年這一數(shù)字將會達到45.4%。

此外，今年的物業(yè)股上漲潮是否估值虛高，存在泡沫，市場也存在爭議。

一位知名券商的首席地產(chǎn)分析師對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，物業(yè)股目前的市盈率太高了，而它們本身的成長性并不像市場認為的那么確定，開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模增速也在縮小;物業(yè)費的收繳率也很低;所謂增值服務(wù)并沒有看到實質(zhì)的落地。

方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏亦豐表示，物業(yè)股站在風(fēng)口，今年有較大的漲幅。但高速增長難以維持太久，長期還要看業(yè)績表現(xiàn)，“關(guān)鍵在于有沒有持續(xù)性，公司做得好不好、客戶滿意度強不強、規(guī)模起不起得來。”

祁澤金也保持謹慎態(tài)度，物業(yè)股的發(fā)展勢頭與物業(yè)公司的發(fā)展前景有很大關(guān)系。上漲動力還是看物業(yè)公司本身的業(yè)務(wù)能力。

在祁澤金看來，目前我國的物業(yè)公司還處于一個起步階段，盈利點單一，僅停留在收取物業(yè)費這個業(yè)務(wù)上。在后期還可以在物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)動、家政服務(wù)等方面開發(fā)一些增值服務(wù)，從而獲取更多的收入，才能保持業(yè)績的增長性。

值得關(guān)注的是，有些物業(yè)公司上市，只是被關(guān)聯(lián)公司當(dāng)作融資工具，或純粹的資本運作，存在關(guān)聯(lián)交易的嫌疑。

對此夏亦豐認為，關(guān)聯(lián)房企如果對股價有訴求，就會發(fā)生持續(xù)利益輸送，對于公司來說，開發(fā)商和旗下關(guān)聯(lián)物業(yè)，就是左口袋和右口袋的問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，關(guān)聯(lián)房企與物業(yè)公司存在利益輸送的可能性，畢竟兩家企業(yè)的關(guān)聯(lián)度非常高，而開發(fā)業(yè)務(wù)的資金壓力比較大，要防范物業(yè)股變相向房企輸送資金。