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新力控股(02103.HK)從一家江西的地方初創(chuàng)房企走向港交所上市，只用了9年時(shí)間，堪稱行業(yè)之最。在上市后的首份年報(bào)里，公司業(yè)績(jī)更是十分華麗，多個(gè)核心指標(biāo)跨越式增長(zhǎng)。

但正是在這份高增長(zhǎng)的財(cái)報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)新力控股的付息壓力正在加大，未來(lái)的持續(xù)高增長(zhǎng)也存在隱憂。

01

業(yè)績(jī)大增中的疑問(wèn)

2019年度，新力控股業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分亮眼。公司全年實(shí)現(xiàn)收益269.85億元，較去年同期增長(zhǎng)220.7%;歸屬凈利潤(rùn)19.58億元，同比大增373.4%，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

新力控股的這份高增長(zhǎng)，并非純粹來(lái)自于賣房。2019財(cái)報(bào)顯示，新力控股全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額914.23億元，增長(zhǎng)率為28.6%。雖然增長(zhǎng)率同樣較高，但很明顯低于營(yíng)收與利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。

圍繞公司利潤(rùn)的高增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)中有兩點(diǎn)值得關(guān)注。一個(gè)是，新力控股在2019年度處置了高額的附屬公司。根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年度的開發(fā)中物業(yè)，新力控股出售附屬公司價(jià)值27.74億元;已竣工物業(yè)中，出售附屬公司3.96億元，兩者合計(jì)達(dá)到了31.7億元。

另一點(diǎn)，則是新力控股顯示出的對(duì)于少數(shù)股東利潤(rùn)的擠占。2019年度，新力控股少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)，從8.17億元升至67.29億元，但對(duì)應(yīng)的歸屬利潤(rùn)卻從2018年度的1.41億元下降至0.57億元。按此計(jì)算，公司少數(shù)股東的回報(bào)率已經(jīng)從17.32%驟降至0.84%。

此外，值得注意的是，在公司近千億的合約銷售額中，應(yīng)占權(quán)益合約銷售額為451.09億元，不足總額的一半。也就是說(shuō)，新力控股大量采取了與其他開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的模式。

聯(lián)合拿地開發(fā)是房產(chǎn)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力的有效手段。面對(duì)行業(yè)整體的調(diào)控基調(diào)，即使像新力控股這樣發(fā)展勢(shì)頭良好的企業(yè)，為了更穩(wěn)定的進(jìn)行擴(kuò)張，同樣選擇了走這條路。

但在2019年度，公司的這一表現(xiàn)更加明顯。當(dāng)年度，新力控股對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資從7.08億元大幅升至72.32億元，同比增長(zhǎng)921.47%。

02

付息壓力顯著提高

高速發(fā)展中的新力控股并沒有表面呈現(xiàn)出的那么“健康”。盡管2019年度，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率從2018年度的237.9%下降至2019年度的67%，但新力控股面臨的資金壓力卻仍然顯著。

新力控股凈負(fù)債率的大幅下降更多來(lái)自于公司凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)。2019年度，公司權(quán)益總額大幅增長(zhǎng)，從50.6億元提高至148.96億元。因此，即使公司的債務(wù)總額依舊有20%左右的增幅，凈資產(chǎn)負(fù)債率還是得到了較大的優(yōu)化。

事實(shí)上，2019年度新力控股借款總額進(jìn)一步擴(kuò)大，從221.03億元提高到了265.73億元。而其中引起關(guān)注的是，借款總額只增加了44億余元，但公司在當(dāng)年度的已付利息卻提高了近一倍，從9.34億元增至22.94億元。也就是說(shuō)，在2019年度公司負(fù)債進(jìn)入了一個(gè)利率水平更高的區(qū)間。

以公開信息來(lái)看，新力控股近年借款成本確實(shí)不低。2019年度，公司分別發(fā)行了8700萬(wàn)美元與8294萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)12.5%;2020年6月，公司再次發(fā)行2.1億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率同樣達(dá)到了10.5%。

付息壓力增加的同時(shí)，公司經(jīng)營(yíng)上同樣面臨隱憂。2019年度，新力控股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流從17.25億元的凈流入變?yōu)?8.39億元的凈流出，而在此前的2016年及2017年同樣為凈流出狀態(tài)。

此外，2019年度新力控股的合約負(fù)債金額也從上一年度的401.96億元下降至342.31億元，而合約負(fù)債金額是未來(lái)轉(zhuǎn)結(jié)、確認(rèn)收入的一項(xiàng)重要來(lái)源。