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突如其來(lái)的疫情，重度依賴(lài)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)行業(yè)融資鏈備受外界“憂(yōu)心”。情況到底如何，近期有日漸明朗的趨勢(shì)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)最近發(fā)布的《關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《建議》”)中指出，至少有46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運(yùn)營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。

而根究人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至2月25日，今年以來(lái)已經(jīng)有75家開(kāi)發(fā)商發(fā)布了破產(chǎn)公告。

中小房企融資鏈再承壓

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)原名全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)。2012年7月23日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在民政部注冊(cè)登記為國(guó)家一級(jí)社團(tuán)法人，主管單位為全國(guó)工商聯(lián)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2月11日發(fā)布的這份《建議》表示，為防止疫情進(jìn)一步擴(kuò)散，房企暫停項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目開(kāi)工、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處、暫?？蛻?hù)接待等系列舉措，會(huì)帶來(lái)巨大的影響。

據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研，今年上半年企業(yè)須交付的項(xiàng)目占全年交付項(xiàng)目總數(shù)的30%-50%。由于項(xiàng)目工程建設(shè)暫停，線下銷(xiāo)售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。

該機(jī)構(gòu)調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元，單月運(yùn)營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元;26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫(kù)存超40億元，單月運(yùn)營(yíng)成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。

該機(jī)構(gòu)還建議政府“因城施策、因企施策”，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，幫助行業(yè)順利度過(guò)困難期，引導(dǎo)行業(yè)加速良性整合，保障整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

其實(shí)在疫情爆發(fā)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金鏈也并不寬松。光大證券發(fā)布研報(bào)指出，截至2020年1月，不計(jì)入回購(gòu)影響，2020年房企債券合計(jì)到期規(guī)模約8365億元(2019年為6485億元)，其中境內(nèi)到期6021億元，海外到期2345億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年到期債務(wù)較高的房企有萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠城等。

“今年，特別像我們儲(chǔ)備集中在三四線的城市的開(kāi)發(fā)商是雪上加霜，原本期望的回鄉(xiāng)置業(yè)這一波流量，現(xiàn)在是徹底沒(méi)指望了。從目前來(lái)判斷今年的營(yíng)收減少至少在10%以上。”一家中小房企的市場(chǎng)總監(jiān)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

對(duì)于疫情解除后，房企是否可加大新開(kāi)工力度以彌補(bǔ)前期損失，光大證券分析師何緬南認(rèn)為，單月新開(kāi)工面積的提升空間有限。自2019年以來(lái)，在銷(xiāo)售下行預(yù)期和排行榜壓力下，房企工程節(jié)點(diǎn)考核趨嚴(yán)，新開(kāi)工向飽和備貨靠攏，剔除春節(jié)因素和年中考核因素外，其余月份的單月新開(kāi)工量基本穩(wěn)定在2億方左右，比前幾年大幅收窄，單月新開(kāi)工沖量的空間不大。

何緬南表示樂(lè)觀假設(shè)，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤銷(xiāo)管控，務(wù)工人員陸續(xù)返工，房企恢復(fù)正常新開(kāi)工，均衡假設(shè)一季度新開(kāi)工面積損失程度(-15%)。忽略后續(xù)月份的疫情影響，則預(yù)測(cè)2020全年房屋新開(kāi)工面積增速為-9.4%左右，約為20.6億方。悲觀假設(shè)下，疫情延續(xù)到5月底，6月份疫情解除，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，假設(shè)1-5月份損失程度(-25%)，忽略其他影響，則預(yù)測(cè)2020全年新開(kāi)工面積增速為-15%左右，約為19.3億方。

海外融資規(guī)模再創(chuàng)新高

“今年房企債務(wù)到期壓力較大，疊加疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售回款驟減，資金壓力進(jìn)一步加劇。目前在房住不炒主基調(diào)下，大面積放水的可能性微乎其微，因此下一階段企業(yè)除了加速去庫(kù)存的自救之外，可能還需要其他融資手段輔助，幫忙渡過(guò)目前的難關(guān)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

為了加速資金回籠，房企的銷(xiāo)售方式從線下轉(zhuǎn)到線上。

據(jù)克爾瑞平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，每天的直播賣(mài)房已經(jīng)超過(guò)上百場(chǎng)。打響線上購(gòu)房第一槍的房企是恒大集團(tuán)，恒大副總裁劉雪飛此前對(duì)外表示，2月13日-2月18日，客戶(hù)通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售共認(rèn)購(gòu)68019套房屋。

除了恒大之外，碧桂園、萬(wàn)科、世茂、龍湖、藍(lán)光、京投發(fā)展等眾多房企開(kāi)啟了線上售樓處，利用VR等技術(shù)快速搭建起線上立體化展示平臺(tái)，通過(guò)線上+大力折扣導(dǎo)流客戶(hù)。當(dāng)然，業(yè)績(jī)?cè)鰷p情況還有待觀察。

“VR看房已經(jīng)不是稀奇事了，我們?cè)缇陀蓄?lèi)似的手段了，不過(guò)最終能否真正實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，目前還不好說(shuō)，從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這只能作為一種輔助手段。一線城市一套房源的總價(jià)一般都在500萬(wàn)以上，二三線則是集中在兩三百萬(wàn)，雖然有些房企為了提高購(gòu)買(mǎi)熱情，打出無(wú)理由退房之類(lèi)的口號(hào)，但是是否最后會(huì)變成真實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還打問(wèn)號(hào)。”一家房企銷(xiāo)售中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

除了加大力度賣(mài)房回籠資金外，大額大范圍融資也是房企自救方式之一。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2019年全年，房企海外融資高達(dá)752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達(dá)52%。

今年一月份，房企融資額高達(dá)120億美元，刷新最近幾年的高點(diǎn)。春節(jié)疫情爆發(fā)以來(lái)，境內(nèi)外融資繼續(xù)高位運(yùn)行。2月來(lái)，房企發(fā)行的美元融資計(jì)劃就超過(guò)百億。不僅僅是海外融資加速，更在內(nèi)地大量發(fā)布公募債等數(shù)百億，多家房企還發(fā)行了過(guò)去很少見(jiàn)的短期債。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄。2020年美元融資繼續(xù)高位運(yùn)行。大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，也會(huì)在年初加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于美元債來(lái)說(shuō)，是部分房企的重要資金補(bǔ)充，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要來(lái)源。而美元債的井噴對(duì)緩解部分企業(yè)融資則有很大好處。