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近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資雖然有所降溫，但是買房、買商鋪仍然是不少人的投資首選?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些商用辦公樓經(jīng)過“包裝”竟然變身公寓進(jìn)行銷售，部分地下商城雖是違建依然被宣傳成“旺鋪”銷售，暴露出當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)在規(guī)劃、建設(shè)以及銷售管理環(huán)節(jié)的諸多漏洞。業(yè)內(nèi)人士建議規(guī)劃、房產(chǎn)以及市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)管理，投資者更需理性投資，避免上當(dāng)受騙。

辦公樓盤建公寓業(yè)主被蒙在鼓里

近期已經(jīng)有多起樓盤發(fā)生諸如“辦公變公寓”之類的銷售亂象，引發(fā)輿論對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。

“對(duì)外銷售時(shí)，明明說的是公寓，沒想到辦房產(chǎn)證時(shí)卻被告知是辦公用房。”近期，東部某市業(yè)主李女士告訴記者，2017年6月，她接到某樓盤銷售置業(yè)顧問的電話，稱該公司正在推售住宅式公寓項(xiàng)目，并在電話中介紹了各種戶型面積。第二天，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員拿著宣傳頁(yè)給李女士夫婦作了詳細(xì)介紹，并帶著他們參觀了68.65平方米的樣板房。隨后，李女士夫婦全額交齊了房款114余萬(wàn)元。

“簽合同時(shí)，銷售人員說合同都是標(biāo)準(zhǔn)模板，沒有讓我們細(xì)看，直接指著簽名的地方讓我們簽字，而且合同當(dāng)時(shí)也沒有給我們，很長(zhǎng)時(shí)間后才通知我們?nèi)ツ谩?rdquo;李女士說。

從宣傳到推銷，開發(fā)商一直在避談商業(yè)辦公性質(zhì)的影響。記者從業(yè)主提供的樓盤宣傳頁(yè)上看到，戶型介紹直接寫的是“優(yōu)居兩室兩廳一衛(wèi)”，包括L型廚房說明，全無(wú)“辦公”二字。部分業(yè)主還給記者提供了當(dāng)時(shí)樓盤銷售人員寫給他們的承諾書：明確寫明業(yè)主購(gòu)買的商品房規(guī)劃用途為除辦公外，可用于居住用房，實(shí)際用途為居住而非辦公，允許改為民用水電。

業(yè)主林女士反映，她當(dāng)時(shí)是在朋友的介紹下才到該樓盤購(gòu)房的，令她萬(wàn)萬(wàn)沒想到的是，同一處樓盤，同樣的宣傳彩頁(yè)、同一個(gè)銷售，只有樓棟不同，結(jié)果她和朋友購(gòu)買的房屋性質(zhì)竟然不一樣。

林女士提供的證據(jù)還顯示，簽約當(dāng)天，銷售給的檔案袋上也明確標(biāo)有“酒店式公寓”字樣，看的樣板間完全是住宅布局，臥室、廚房、衛(wèi)生間都有。

樓盤所在地區(qū)規(guī)劃與國(guó)土局回復(fù)業(yè)主時(shí)表示，有4棟樓的規(guī)劃核準(zhǔn)圖內(nèi)每套房屋內(nèi)沒有設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，沒有廚房煙道、水道，規(guī)劃驗(yàn)收是根據(jù)已核發(fā)的核準(zhǔn)圖進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)，現(xiàn)場(chǎng)與核準(zhǔn)圖一致。然而，記者實(shí)地探訪該樓盤，發(fā)現(xiàn)每個(gè)小房間內(nèi)存在疑似燃?xì)夤艿揽诤蛶滤馈?/p>

日前，該樓盤銷售中心的樣板間已經(jīng)拆掉。官方網(wǎng)頁(yè)的宣傳內(nèi)容，也從家居變成辦公用房出售。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期已經(jīng)有多起樓盤發(fā)生諸如“辦公變公寓”之類的銷售亂象，引發(fā)輿論對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。

“有的樓盤涉及近千人，有的開發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂，由于涉及群體多，問題處置起來(lái)面臨多難局面。”東部某市一位基層干部稱。

“旺鋪”竟是違建高回報(bào)轉(zhuǎn)眼成泡影

不少人花重金投資商鋪，卻被開發(fā)商“忽悠”，掉進(jìn)“花樣陷阱”。

“理財(cái)無(wú)數(shù)，不如一鋪”“今日寸金買鋪，明日養(yǎng)老不愁”……日常生活中，很多人都曾聽到過此類“旺鋪”銷售廣告，而且不少人為之心動(dòng)，不惜重金投資商鋪。

然而，記者近來(lái)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資領(lǐng)域同樣存在不少“花樣陷阱”。

“我花了30萬(wàn)元購(gòu)買了13.5平方米商鋪，既沒拿到產(chǎn)權(quán)證，租金兩年多沒給，原本投資的錢也退不了。有相同遭遇的業(yè)主先后找物業(yè)公司、開發(fā)商和法院維權(quán)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們買的商鋪竟然沒有任何土地手續(xù)，屬于違建，法院不受理。”長(zhǎng)三角某市一地下商鋪業(yè)主周先生說。

據(jù)周先生介紹，他們這批違建商鋪的業(yè)主大概有100人，均沒有產(chǎn)權(quán)證，2017年12月底開始討要說法。“物業(yè)公司說市場(chǎng)環(huán)境不好，讓我們簽降租協(xié)議，只愿給原來(lái)收益的30%。”

該地下商場(chǎng)位于繁華的市中心，由一家房地產(chǎn)公司開發(fā)，2015年開業(yè)。作為該市第一例由市場(chǎng)主體開發(fā)的地下空間項(xiàng)目，相關(guān)市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)曾多次親臨現(xiàn)場(chǎng)指揮調(diào)度。

然而，就是這樣一個(gè)曾經(jīng)的市政府重點(diǎn)工程，卻被開發(fā)商鉆了空子，超規(guī)劃建設(shè)商鋪，并虛假宣傳將其售賣。

記者調(diào)閱這個(gè)市民防部門與房地產(chǎn)公司簽署的補(bǔ)充協(xié)議發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)甲方約定給乙方建設(shè)的是停車場(chǎng)，但是乙方卻私自將其中約1300多平方米建設(shè)成商鋪，并將使用權(quán)出讓給99個(gè)業(yè)主。

房地產(chǎn)開發(fā)公司一位董事接受國(guó)土部門的詢問筆錄顯示，簽訂以上99個(gè)商鋪使用權(quán)出讓合同，開發(fā)商并沒有向民防局報(bào)告。而相關(guān)部門在工程建設(shè)和驗(yàn)收時(shí)，也都未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商超范圍建設(shè)及出售商鋪。

為吸引業(yè)主投資沒有土地手續(xù)的商鋪，開發(fā)商開出高額回報(bào)，并在新聞媒體、廣告牌和宣傳頁(yè)上大肆宣傳。記者從多位業(yè)主提供的當(dāng)時(shí)的宣傳頁(yè)上看到“帶租約銷售，即買即收租”“‘十三五’地鐵規(guī)劃，爆發(fā)性增長(zhǎng)看得見”“年回報(bào)租金高達(dá)12%”等誘人口號(hào)。

“雖然反映了很多次，但是這件事目前依然沒有說法，現(xiàn)在只能跟物業(yè)公司簽訂很低的租金協(xié)議，有一點(diǎn)算一點(diǎn)吧，收回投資款是沒啥指望了，感覺幾十萬(wàn)元就這樣打了水漂。”業(yè)主周先生略顯無(wú)奈地說。

價(jià)格倒掛誘發(fā)打擦邊球沖動(dòng)政策法規(guī)模糊致維權(quán)困難

在市場(chǎng)價(jià)格倒掛、開發(fā)商利用信息不對(duì)稱誘導(dǎo)業(yè)主、政策法規(guī)模糊等因素共同作用下，不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域亂象頻發(fā)。

記者調(diào)查了解到，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域亂象頻發(fā)，主要有以下四方面原因：

價(jià)格倒掛，易誘發(fā)打擦邊球式銷售沖動(dòng)。一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“辦公變公寓”亂象，從根源上說，與規(guī)劃不合理有關(guān)。部分城市盲目大量建設(shè)商業(yè)辦公樓，導(dǎo)致供大于求，一些地方辦公樓庫(kù)存至少需要10年消化。這就導(dǎo)致商辦類建筑與住宅類建筑存在嚴(yán)重價(jià)格倒掛，一些商業(yè)辦公建筑價(jià)格連住宅一半都達(dá)不到。開發(fā)企業(yè)拿到了商辦類的土地之后，為了追求利潤(rùn)最大化，容易改建成帶有住宅功能的產(chǎn)品，比如公寓，并采用打擦邊球的方式進(jìn)行銷售。

“這類建筑的銷售協(xié)議和合同上，一般會(huì)寫明辦公、非住宅，而且會(huì)忽悠業(yè)主來(lái)不及細(xì)看就盡快簽署協(xié)議，這樣在法律關(guān)系上，開發(fā)商就不會(huì)有明顯硬傷。由于開發(fā)商、銷售公司在宣傳上閃爍其詞，加之業(yè)主也分不清各類公寓的性質(zhì)，以及與住宅的不同，前期一般很容易蒙混過關(guān)。然而，房子一旦交付，辦房產(chǎn)證時(shí)，業(yè)主就會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋性質(zhì)不對(duì)、燃?xì)馔ú涣说葐栴}。”該房企負(fù)責(zé)人稱。

利用信息不對(duì)稱，誘導(dǎo)業(yè)主投資。長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)的專家吳翔華告訴記者，酒店式公寓不是嚴(yán)格意義上的一個(gè)名詞，可以有各種性質(zhì)，主要看土地性質(zhì)，土地性質(zhì)是什么，上面建筑就是什么性質(zhì)，老百姓也不懂。“公寓的概念很復(fù)雜，40年、50年、65年及70年產(chǎn)權(quán)都有，商辦公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等，連專業(yè)人士有時(shí)都搞不清，一輩子買不了幾次房的業(yè)主在銷售誘導(dǎo)下，很容易盲目投資。”很多業(yè)主也都表示，他們不知道公寓還有那么多種類，只想著能住就行。

買商鋪投資養(yǎng)老的業(yè)主鄭先生反映，買商鋪時(shí)，開發(fā)商、物業(yè)公司都在一間屋，國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證都掛在墻上，買完鋪?zhàn)右院?，開發(fā)商就不見了，后來(lái)他們才知道墻上的證件并不包含他們購(gòu)買違建地塊上的商鋪。此外，有人現(xiàn)場(chǎng)看的商鋪和最終簽約的不是同一塊商鋪;商鋪位置、編號(hào)在購(gòu)買以后還會(huì)有變動(dòng)，有的原來(lái)是商鋪現(xiàn)在已經(jīng)變成空地，有的商鋪周邊原來(lái)是走道，現(xiàn)在卻被其他商鋪包圍在里面;約定的高額租金收益事后物業(yè)又重新給了一個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致實(shí)際租金一落千丈;很多人的合同條款還不一樣。

政策法規(guī)模糊，執(zhí)法缺乏依據(jù)，業(yè)主維權(quán)難。多位業(yè)內(nèi)人士介紹，部分“辦公變公寓”亂象，與一些地方政府政策不連貫和模糊密切相關(guān)。有的地方還鼓勵(lì)建設(shè)小戶型公寓，允許把商業(yè)建筑在符合規(guī)劃條件下進(jìn)行分割，對(duì)外出租，給人居住。所以很多開發(fā)商就會(huì)將不好賣的商業(yè)辦公樓改建成公寓出售。

針對(duì)商鋪投資引發(fā)的業(yè)主糾紛，國(guó)土部門一位干部告訴記者，現(xiàn)有關(guān)于地下空間的法律法規(guī)并不健全，責(zé)任單位和監(jiān)管單位都不明確，地下違建商鋪處理起來(lái)同樣棘手。“地下的土地性質(zhì)不明確，違法性質(zhì)不好界定。我們連開發(fā)商具體違反了哪些條款都不清楚，處罰沒有依據(jù)?，F(xiàn)在我們只能現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，找開發(fā)商問詢，以及發(fā)一張停工通知書，其他也沒什么有法律依據(jù)的措施了。”

銷售委托第三方公司，方便跑路和推卸責(zé)任。采訪中，記者還了解到，開發(fā)商為了規(guī)避虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)，在銷售環(huán)節(jié)都是委托第三方公司，一旦遇到問題，這些第三方公司就會(huì)跑路變空殼，人都找不到，開發(fā)商也有借口推卸責(zé)任，給執(zhí)法和業(yè)主維權(quán)造成干擾。

保持政策連續(xù)性厘清責(zé)任加強(qiáng)監(jiān)管

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)存在的問題，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)政策需保持連續(xù)性，明確各類概念內(nèi)涵與外延，厘清相關(guān)監(jiān)管部門責(zé)任，提前介入監(jiān)管。

吳翔華認(rèn)為，當(dāng)前存在的“辦公變公寓”類銷售亂象，相關(guān)政府部門需要反思，一些不動(dòng)產(chǎn)新政策，要講清楚再實(shí)施。前面政策模糊，后面明令禁止，一些處于過渡期的開發(fā)項(xiàng)目，就容易出現(xiàn)開發(fā)銷售“亂象”，同時(shí)也會(huì)給相關(guān)部門后續(xù)處理帶來(lái)難題。

“遇到此類不動(dòng)產(chǎn)投資糾紛，政府部門應(yīng)該敢于擔(dān)當(dāng)，開發(fā)商違規(guī)就罰，沒有違規(guī)，就跟老百姓解釋清楚，否則開發(fā)商、老百姓都會(huì)更加疑惑，糾紛長(zhǎng)期不解決甚至?xí)?jí)。”吳翔華說。

一位基層市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)人建議，多部門加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管，減少后續(xù)“辦公變公寓”帶來(lái)的糾紛。開發(fā)商申請(qǐng)銷售許可證前，規(guī)劃、房產(chǎn)、市場(chǎng)監(jiān)管等部門要相互通氣，共同檢查銷售許可性質(zhì)與拿地時(shí)是否一致;樓盤銷售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提供一份現(xiàn)在和未來(lái)將要做的廣告和宣傳，以供審查是否存在夸大、偷換概念等虛假宣傳;樓盤正式銷售時(shí)，相關(guān)部門也宜提醒消費(fèi)者在準(zhǔn)備和開發(fā)商簽訂協(xié)議的時(shí)候，了解清楚房產(chǎn)性質(zhì)再簽訂協(xié)議。此外，房產(chǎn)、市場(chǎng)監(jiān)管等部門還應(yīng)定期到新開樓盤售樓中心開展聯(lián)合檢查，公開相關(guān)電話，歡迎群眾舉報(bào)。

針對(duì)地下商鋪開發(fā)、銷售中存在的亂象和騙局，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》雖然規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市地下空間開發(fā)利用的管理工作，但是在基層執(zhí)行時(shí)“建設(shè)行政主管部門”概念顯得過于模糊，權(quán)力責(zé)任也不明確，指的是住建部門，還是規(guī)劃部門、國(guó)土部門，誰(shuí)來(lái)牽頭，都不知道。建議國(guó)家盡快完善城市地下空間開發(fā)管理立法，明確各部門權(quán)責(zé)，為基層執(zhí)法提供依據(jù)。